[摘要] 去库存一直是楼市的主题基调，2016年春节前后，中央陆续出台宽松新政刺激二三线城市房地产市场，助力去库存。有业内人士分析，支持新市民住房消费将成政策聚焦点。
今年中央地方将加快落实中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费。目前多个省市已出台具体去库存措施，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求支持力度，鼓励农民工购房，未来针对新市民购房的定向支持政策力度将进一步加大。
2016年春节前后，房地产市场迎来持续的政策利好组合拳。无论是房贷优惠、税费减免，乃至农民工进城，终目的都在促进房地产市场的成交。尽管相关政策聚焦面重在二三四线的市场去库存，但对于整体市场环境，已经产生积极正面意义。在众多业界人士看来，这一轮新出台的政策都较为务实，并且带来未来更多新政落地的预期。
春节假期刚过，房贷新政再次迎来利好，据消息称，根据广东省市场利率定价自律机制统一要求，除广州、深圳地区，佛山(含顺德，南海)、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付低为20%，其他地区仍为25%。二套房贷方面，大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行低三成，其他地区仍为低四成。而广州包括增城、从化两个不限购区域统一按原政策不变，即首套房贷首付三成，二套房贷首付七成。
尽管此轮的房贷新政并未涉及广深两地，但却涉及到珠三角几大二三四线城市。有专家分析认为，这一次的房贷新政将带来珠三角区域房地产市场的新一轮热潮。“这项政策对于佛山而言将是一次机会，房贷首付降到两成，同时也将对珠三角房地产市场有较大影响。”中原地产佛山相关负责人表示。
关于楼市库存问题已经被反复提及。而去年一线城市以及部分重点二线城市的成交回暖使得住宅库存有所下降，但是三四线城市以及不少二线城市的库存仍然是居高不下。此次房贷新政将目标定在佛山、珠海、中山、江门四个城市也有更多的深意。分析认为，这意味着政策将支持更多次级城市的去库存。而首付降低也将使优惠城市的楼市会火爆起来，尤其是在广深两市周边的楼盘涨价势在必行。而房天下的分析更是认为，广深的楼市可能会沉寂一段时间，但周边楼价上涨也将带动广深楼价，“预计为二三线城市楼价涨幅的70%”。
以佛山为例，就是近年新建住宅量非常大的区域。据佛山中原地产日前公布数据显示，2月8日～14日，全市一手楼仅成交49套，共0.49万平方米，环比减少96%，成交均价为7602元/平方米，环比下跌16%。但个别区域成交均价略有涨幅，其中南海成交均价为11267元/平方米，环比上升3%;顺德成交均价也继续走高，为8320元/平方米，环比上升9%。
佛山中原地产分析指出，春节假期是传统的楼市淡季，开发商以自然销售为主。由于“降首付”新政出台不久，佛山多个楼盘在春节期间未能执行新政，不少市民选择春节后才购房。佛山一楼盘销售人员表示，虽然春节期间意向客户不少，但真正成交的并不多，部分原因是刚需客认为降首付新政在春节假期暂未执行，预计到春节过后会入手。佛山“岭南天地“负责人也告诉记者，春节期间首付两成的新政还没有真正执行，但是广州客来看房的明显增加。其中登记的客户中有两成半是来自广州。
减税新政有助刺激成交向暖
支持新市民住房消费将成政策聚焦点
1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》发布，仍以“三农”为主题，也是2004年以来中央一号文件连续13年聚焦“三农”问题。今年强调要用发展新理念破解“三农”新难题，提出要推进农业供给侧结构性改革。
根据文件精神，将推进农民工市民化，多元保障农民工权益。文件提出要推进农民工市民化，通过加快培育中小城市和特色小城镇，增强吸纳农业转移人口能力;进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务;全面实施居住证制度等方面加大对农民工保障力度。农业转移人口市民化有助于加速城镇化进程。同时不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放。28日，公安部召开电视电话会，要求加快提高户籍人口城镇化率。公安部表示，农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等4类群体将作为重点，逐一研究落户政策。此外，今年以来，多地加快推进农民工市民化，太原、湖北、海南等多地鼓励农业转移人口进城落户。地方两会也将户籍制度改革、农民工市民化作为今年乃至未来五年的重要工作，云南十三五规划纲要草案提出，未来五年之内，全省除昆明市主城区以外，全面放开落户限制。全省大中城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制度等方式设置落户限制。
去库存仍为今年主基调，鼓励新市民需求成为房地产政策主要着力点。当前房地产市场库存压力依然较大，当前房地产市场库存压力依然较大，去库存仍为今后一段时期房地产重点。根据统计局公布2015年数据显示，房地产开发投资增速持续回落，新开工继续呈现下降态势，部分三四线城市后续需求乏力，亟待扩大有效需求形成去库存新动力。中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以农民工为代表的新市民购房需求成为去库存新的动力。今年中央地方将加快落实中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费。目前多个省市已出台具体去库存措施，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求支持力度，鼓励农民工购房，未来针对新市民购房的定向支持政策力度将进一步加大。
业界人士分析，建立购租并举的住房制度有利于住房供应体系完善，也是去库存重要举措。中央经济工作会议提出，发展租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，多地政府工作会议提出将建立购租并举住房制度，大力发展住房租赁市场。发展住房租赁规模化经营，构建以租赁需求为导向的供应模式，有利于降低消费者入市成本和购房压力，也有利于多元住房供应体系和住房制度建设完善。同时，中央经济工作会议还鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。存量商品房源与租赁市场供应打通，也有利于缓解进一步缓解库存压力。未来发展租赁市场细则或将出台，鼓励专业化租赁企业的政策也有较大空间。
2月19日财政部等三部门发文从2月22日起执行新的契税、营业税政策，主要针对非限购城市展开。对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时，还将个人购房营业税的免征年限下调至2年。然而，这一新政当中，广深两地是被排除在外的。“广州、深圳不适用家庭第二套改善性住房契税优惠政策。”
而在广州，却传出契税优惠政策悄然落地的消息。有媒体报道指出，在天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾及增城等部分城区，购房者只要在该区无房就按首套房标准征收契税。广州部分区域从2月22日开始实行新政策，只要新购买的第二套房与已购买套房不在同一区的，新购买的第二套房就按首套房交契税。此外，其他限购政策不变。
针对此消息，广州市地方税务局网站2月25日发布《落实国家“关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知”有关事项的指引》，表示“鉴于目前省正在研究相关政策口径，广州落实上述优惠政策缺乏可操作性”。这意味着“跨区首套”契税优惠政策并未具体执行。
业界表示，如果“跨区首套”契税优惠政策终能够落地，对于一二手楼市来说都是利好。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，“利好广州楼市楼市不用说，政策等于将大量改善型买家视同初次置业，而初次置业契税比二次要低50%，原来按3%现在按1.5%征收，等于房价打9.85折，力度不小。”邓浩志认为，新政策的推出针对跨区的二次置业客户，覆盖面广。另外新政主要利好的是刚改型产品，所以大户型产品的销售会因此获得提速。
事实上，近年来，广州楼市的库存分类当中，大户型产品的占比较高。邓浩志表示，新政很有针对性，“目前广州库存中大户型占比严重，政策以推动改善型买家入场是消化大户型的好办法，同时也不会推高库存本身就不高的中小户型市场;加上政策是减税，等于政府让利，所以这是个非常值得肯定的利民、减负、促经济政策。期待未来还能出台帮助郊区去库存的针对性政策。”
业界声音
合富辉煌：2.19新政利好改善型需求
房地产交易环节契税、营业税优惠政策出台的意图非常明显，意在拉动改善型需求，促进中大户型的销售，是2月2日中国人民银行出台的调整个人住房贷款政策的一种延续。同样，此次通知第四点则规定北上广深暂不实施二套房契税、营业税优惠政策。与2月2日央行的贷款政策思路如出一辙(其中规定：对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行)。个中原因我们可以从一线城市近期的市场表现窥得一二。北上广深四大城市2015年房地产市场整体成交良好，像深圳市场更是火爆异常。广州(不含增城、从化)2015年全年成交793万平方米，同比大幅上升31%。一线城市经济发达，需求强劲，在广大二三线市场库存压力依旧偏大的情况下，一线城市则去库存情况良好，部分区域甚至表现出供不应求、价格上涨的局面。因此，此次《通知》差异化地继续避开了一线城市，可以看出管理层的调控思路非常明确。
经纬行：季末有望迎来成交回升
目前在国家去库存的号召下，各项楼市政策放宽，虽然广州仍为限购，商贷首付减少等政策未能直接利好本地楼市，但政府支持房地产市场、稳定经济发展的决心给楼市带来积极影响，而去年土地成交量同比增长，溢价增加，房企拿地热情证明开发商依然看好广州楼市前景，都对后市有正面的影响;政策扶持，加上广州城市规划和交通轨道的完善、自贸区的发展等，也为楼价的上涨增加了压力。因此预计春节后3月份楼市将进入正常的交易季，有望迎来成交回升，而今年楼市的趋势也将会逐渐清晰。
太平戴维斯：二线市场反应更为显著
此次税费优惠政策，加之今年2月初的首付比例下调带来的利好效应，将在一定程度上提振购房信心，尤其对于改善型住房需求更是较大利好，然而其对于去化库存这个关键任务的作用并不明显。
为去化库存、支持房地产市场，预计未来政府将出台更多楼市利好措施。主要政策或包括：进一步降息、加快户籍制度改革、房贷利息抵扣个税等。且新政仍将延续不同城市间的差别化调控。
由于此次税费下调带来的市场反应或多体现于二线城市，因此解决低线城市楼市困境任务仍十分艰巨。一方面，增加工作机会和推进户籍改革将增加住房需求;而另一方面，政府应严格控制供应端。预计年内将有更多楼市支持性举措出台，以刺激国内住宅市场。而就一线城市而言，由于市场需求强劲、房价稳步上涨，因此政策松绑的力度可能有限。
点评：2016年仍是楼市去库存的关键之年，为去化库存、支持房地产市场，预计未来政府将出台更多楼市利好措施助力三四线城市去库存，而就一线城市而言，由于市场需求强劲、房价稳步上涨，因此政策松绑的力度可能有限。
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